Teatud tingimustele vastavad laopinnad lähevad ruttu kaubaks

Suurenenud on nende ettevõtete hulk, kes ei ole valmis paberi peal oleva projektiga kaasa tulema ning lõviosa lepinguid sõlmitakse alles siis, kui hoone ehitus on lahti läinud. Selline situatsioon nõuab kõrget riskitaluvust ja arendamist saavad endale lubada stabiilsed ning tugevad ettevõtted, kellel on sihiks pikaajaline turu areng ning keda lühiajalised kõikumised ei mõjuta. 

 

On arendajaid, kes on uute projektide alustamist teadmata ajaks edasi lükanud, seega tuleb uut ja kaasaegset äripinda otsival kliendil arvestada sellega, et lähiajal valmivaid äripindu jääb turule aina vähem alles. Kuigi kinnisvaraportaalid on pakkumisi täis, siis ehituses laohooneid liiga palju just pole ja pigem on tegu turu kompimisega. Seoses sellega on pikenenud ka laopinna kättesaamise ooteaeg. Meie Favortes oleme jätkanud uute stock-office projektide käivitamist planeeritud mahus ja 2024. aastal valmib 22 298 m2 Favorte Stock äripinda. Kuna toormete hind, intressid ja tööjõukulud on võrreldes paari aasta taguse ajaga  tõusnud, siis üürihindade langust pole põhjust oodata. 

 

Sagenenud on 200-300 m2 laopindade üüripäringud, seega tuleb uusi hooneid planeerides arvestada ka selle turusegmendiga. Suurema ruumivajadusega ettevõtete jaoks saab ette näha bokside võimalikult kulutõhusa liitmise ja tehniliste võimekuste suurendamise valmidused. Oluline komponent eduka projekti juures on kaasata peatöövõtja, kes suudab operatiivselt kohaneda projektiga hiljem liituvate ettevõtete erisoovidega. 

Kõige kiiremini lähevad kaubaks kaasaegsed linnasisesed stock-office pinnad. Meie ehituses olevatest projektidest on Kadaka Trade Centeri stock-office äripindade täituvus 100%, Väo Äripargis 2024. a lõpus ja 2025. a alguses valmivates hoonetes on välja üüritud üle 40% äripindadest. Tähetorni Tehnoparki on tänaseks koondunud juba 30 ettevõtet ja tänu sellele oleme alustanud juba viienda Favorte Stock ärihoone ehitust.

 

Tänapäeval ei saa üle ega ümber madalatest kõrvalkuludest, mis jääb tõenäoliselt üürnike jaoks oluliseks märksõnaks veel pikaks ajaks. Favorte uusarendustest koosneva üüriportfelli keskmised kõrvalkulud 2023. aastal olid 1,7 eur/m2, mis on tootmisettevõtete suurt energiavajadust arvestades väga hea tulemus. Kui oleme uusi äripindu võrrelnud vanade amortiseerunud ruumidega, siis võib kokkuhoid kõrvalkulude pealt olla lausa kahe- kuni kolmekordne. Varem kõrvalkulude peale kulunud ressursid saab ettevõte suunata investeeringutesse. 

Huvitav ja ehk ka natuke ootamatu nüanss on avaldunud elektrimüügi liitumiste kaootilise hinnastamisega, mis paneb imestama, kuna ühiskond tervikuna soovib liikuda jätkusuutlikkuse poole. Arendaja peab väga põhjalikult kaaluma, kas päikesepargi rajamine hoone katusele end kunagi üldse ära tasub. Seega ettevõtted, kelle jaoks on oluline, et ärihoone oleks roheline ja toodaks roheenergiat, peavad arvestama, et selliseid hooneid jääb praeguse turuolukorra tingimustes aina vähemaks. Lisaks saavad meie hoonete üürnikud katusel toodetud energiat tarbida võrgutasudeta. Mõne aastaga on Favorte päikesepark tootnud 1500 MWh roheenergiat, millest piisab enam kui 38 000 elektriauto täis laadimiseks.

Laopinna puhul tuleks esmalt vaadata asukohta logistilises mõttes. Kas see asub suuremate liiklussõlmede vahetus läheduses ning on hea ligipääsetavusega? Me näeme, et täna ning lähiaastatel jätkub nõudlust suuremate laohoonete puhul Tallinna ringtee vahetus läheduses asuvatele hoonetele. Samuti on suur nõudlus Paldiski maantee suunal, kus asuvad meie fondi (Favorte REIF usaldusfond) kuuluvad stock-office tüüpi hooned ning kus täna on täituvus 100%-line.

 

Investeerimisel tasub lisaks jälgida laohoone tüüpi. Kas tegemist on tavalise laopinnaga või on tegemist mitmeotstarbelise pinnaga, kus üürnikud saavad ühe katuse alla tuua kogu enda ettevõtte tegevuse (ladu, tootmine, müügisaal ja büroo).

 

Kas investeeritaval kinnisvaraobjektil on olemas lahendused, mida täna hinnatakse. (päikesepaneelid, elektriautode laadimispunktid, hästi toimiv haldus, atraktiivne välimus, vajalik elektri- ja sideühendus, hea ligipääsetavus ning piisav arv parkimiskohti).

 

Kui pidada suurinvestorite all silmas ettevõtteid, kes soovivad endale koostöös arendajaga ehitada ja seejärel osta praktiliselt terve rätsepaülikonnas ärihoone, siis 2023. a lõpust alates on hoogustunud selliste ca 5000 m2 stock-office äripindade päringute laekumine. 

 

Hetkel on meil pooleli läbirääkimised mitme sellise huvilisega ja pingutame selle nimel, et välja töötada kliendi äri kasvu toetav lahendus. Nagu öeldakse, on alati parim aeg kinnisvara ostmiseks viis aastat tagasi, ning järgmine parim aeg on täna.

 

2023. aasta kolmes esimeses kvartalis oli sellise mahuga huviliste hulk väga väike, aga tänaseks on energiahinnad taas stabiliseerunud ja laienemisplaanid taas rohelise tule saanud.